Rechenzentren in der Schweiz: neues Immobilien-Eldorado oder hochriskantes Infrastruktur-Asset?

Lange Zeit waren die Diskussionen über Rechenzentren den IT-Ingenieuren vorbehalten. Mittlerweile sind sie jedoch ein zentrales Thema in der Immobilienbranche: Standort, Grundstück, Baugenehmigung, Stromversorgung, Effizienz, Risiko der Veraltung. In der Schweiz gewinnt die Dynamik an Fahrt, angetrieben durch Cloud, KI und die Frage der Datenhoheit. Für Immobilienprofis werden diese «Black Boxes» zu einem Segment, das es genau zu beobachten gilt, sofern man die Regeln kennt, die sich von denen der traditionellen Immobilien stark unterscheiden.

Seit 2010 hat der Wandel hin zur Cloud die Nachfrage verändert: Weniger wird «zu Hause» gespeichert, dafür mehr in gemeinsamen Infrastrukturen. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Rechen- und Speicherleistung durch KI. Das Resultat: Die Nachfrage steigt, aber der Markt polarisiert sich.

Ein wichtiger Punkt für Investoren und Entwickler: Nicht alle Rechenzentren sind gleich. Die «historischen» Unternehmensrechenzentren können leerstehen oder veraltet sein, während die Infrastrukturen, die den Standards der grossen Betreiber (Hyperscaler-Clouds wie AWS, Microsoft Azure oder GCP) entsprechen, den Wert konzentrieren. Hinzu kommt die kontinuierliche technologische Entwicklung: Bei gleicher Datenkapazität kann der Bedarf an Racks und Quadratmetern sinken, was die Frage der Veraltung besonders relevant macht.

Die Schweiz vereint mehrere begehrte Attribute: politische Stabilität, ein als günstig geltendes Rechtssystem, Konnektivität und zuverlässige Netzwerke. In diesem Umfeld ist Zürich der wichtigste Standort: Präsenz von Finanz- und Technologiebranchen, hohe Konnektivität, Ökosystemeffekt und Cloud-Regionen. Die verfügbaren Zahlen für den Colocation-Bereich zeigen einen deutlichen Zuwachs der verfügbaren Fläche, wobei der Kanton Zürich besonders stark vertreten ist. Für Fachleute hat diese Konzentration zwei Auswirkungen:

• Standortvorteile in den wirklich « pluggierten » Gebieten (Netzwerk, Redundanz, Nähe zu den Kunden);
• Knappheit an Grundstücken in der Nähe der optimalen Standorte, was den Wert von Grundstücken und bestehenden Anlagen in guter Lage erhöht.

Datacenter werden oft als eine der rentabelsten Anlageklassen in Europa bezeichnet. Die Geschichte ist verlockend: lange Mietverträge (oft 10-20 Jahre), solvente Mieter, Indexierung, strukturelle Nachfrage. Die Rendite-Risiko-Bilanz ist jedoch härter als bei Büro- oder Wohnimmobilien:

• technologisches Risiko (schnellere Obsoleszenz, sich ändernde technische Anforderungen);
• Energierisiko (verfügbare Kapazität, Kosten, Anschlusszeiten, Volatilität);
• Liquiditätsrisiko (seltene Transaktionen, hohe Investitionssummen, geringe Anzahl von Objekten);
• operationelles Risiko (hybrides Objekt, das spezielles Know-how erfordert).

Dieser Mix erklärt, warum in der Schweiz ein Teil des Marktes von spezialisierten internationalen Kapitalgebern bedient wird, während lokale institutionelle Investoren vorsichtig bleiben.

Hier wird das Thema Immobilien wieder sehr konkret. Der Bau eines Rechenzentrums beschränkt sich nicht auf die Suche nach einem Grundstück in einem Gewerbegebiet:

• Es wird oft eine grosse, zusammenhängende Fläche benötigt;
• eine leistungsfähige Glasfaser-Anbindung;
• und vor allem eine sichere und redundante Stromversorgung.

Die Seltenheit und Zersplitterung geeigneter Grundstücke in der Schweiz erschwert die Standortwahl, insbesondere bei grossen Projekten. Die Betreiber, die über hohe finanzielle Mittel verfügen, können sich gegenüber anderen Nutzungen (leichte Industrie, Logistik) durchsetzen, was die Standortkonkurrenz in den Gewerbegebieten neu gestaltet.

Für eine Gemeinde ist die Rechnung ambivalent. Rechenzentren werden oft als:

• imposante, wenig «städtische» Bauwerke wahrgenommen (blinde Fassaden, Sicherheitsaspekte);
• wenig beschäftigungsintensiv im Verhältnis zur Grundfläche;
• nicht immer steuerlich sehr förderlich, wenn der Betreiber nicht lokal ansässig ist, betrachtet.

Daraus resultieren politische und bürgerliche Vorbehalte. Wenn jedoch die Zonierungs- und Bauvorschriften eingehalten werden, hat die Marktdynamik (und die Kaufkraft der Betreiber) einen grossen Einfluss auf die endgültige Entscheidung.

Neue Rechenzentren müssen sich an Energieeffizienzstandards halten, insbesondere an den PUE-Index (Power Usage Effectiveness), der das Verhältnis zwischen der gesamten Energie, die verbraucht wird, und der Energie misst, die tatsächlich für die IT verwendet wird. Je niedriger der PUE, desto effizienter ist das Rechenzentrum.

Strukturelle Entwicklung: Nutzung von Abwärme. Manche Behörden schreiben die Einbindung in Fernwärmenetze vor oder fördern sie, was die Akzeptanz und Nachhaltigkeit verbessern, aber auch Kosten und Planungsaufwand verursachen kann.

Der Markt teilt sich auf:

• Hyperscale / Grosskunden: Suche nach grossen, unbebauten Grundstücken, industrielle Strategie, hohe technische Anforderungen;
• Colocation: kann in Gewerbegebieten angesiedelt werden, manchmal in bestehende Gebäude (einschliesslich Untergeschosse);
• Umnutzung: Abriss von veralteten Standorten und Wiederverwendung von technischen «Boxen» für andere Zwecke (oder Neubau).

Für Entwickler und Investoren ist die Umnutzung eine interessante Option: Sie wandelt ein Risiko (Alterung) in eine Chance um, erfordert aber eine genaue Analyse der Kosten, Normen und lokalen Marktbedürfnisse.

Wenn Sie nur eine Sache im Kopf behalten sollten: Ein Rechenzentrum ist ein Infrastrukturobjekt und ein Immobilienobjekt zugleich. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, müssen Sie eine spezifische Analyse durchführen:

• Technische Lage: Konnektivität, Redundanz, Nähe zu Kunden, Risikobelastung.
• Energie: Verfügbare Leistung, Anschlusszeit, Kosten, Vertrag, Absicherung.
• Spezifikationen: Kühlleistung, Dichte, Modularität, Skalierbarkeit.
• Regulierung/Nachhaltigkeit: PUE, lokale Anforderungen, Abwärme, zukünftige Einschränkungen.
• Mietrisiko: Ein- vs. Mehrmieter, Qualität der Mietverträge, Indexierung.
• Veralterung: Investitionsplan (Capex) und Strategie für die Aufrüstung.
• Liquidität: Markttiefe, Art der Käufer, Ticketgrösse.

Rechenzentren sind nicht länger ein Randthema: Sie verändern die gewerbliche Immobilienbranche an der Schnittstelle von Grundstücken, Energie und Technologie. Die Renditeaussichten sind real, aber es gibt Einstiegshürden und Risiken, die die klassische Immobilienbranche in dieser Form nicht kennt. Für Profis geht es nicht nur darum, «der Entwicklung zu folgen», sondern zu verstehen, welche Art von Anlage, welches Modell (Colocation, Hyperscale, Umnutzung) und welche Risikobelastung wirklich mit ihrer Strategie vereinbar sind.

espazium.ch - Artikel

bilan.ch - Artikel

immoday.ch - Artikel