Immobilien-Swap: Zukunftsstrategie oder falsche gute Idee?

Lange Zeit nur einigen spezialisierten Akteuren des Immobilientreasurings vorbehalten, erlebt der Immobilienswap, auch als Sachleistung bezeichnet, in der Schweiz derzeit einen regelrechten Boom.

Angesichts neuer regulatorischer Anforderungen, der Energiewende, steigender Renovierungskosten und der Herausforderungen bei der Vermögensübertragung interessieren sich immer mehr Privatpersonen, Institutionen und Family Offices für diese Lösung.

Das Prinzip ist relativ einfach: Ein Immobilieneigentümer verkauft ein oder mehrere Gebäude an einen Immobilienfonds im Tausch gegen Fondsanteile statt gegen eine vollständige Barzahlung.

Doch hinter diesem scheinbar attraktiven Mechanismus verbergen sich auch wichtige strategische, steuerliche, betriebliche und vermögensrechtliche Aspekte.

Ist der Immobilienswap wirklich eine gute Strategie? Für wen? In welchen Situationen? Und mit welchen Risiken?

Beim Immobilien-Swap, auch als Sachleistung bezeichnet, wird das Eigentum an einer Immobilie gegen Anteile an einem Immobilienfonds eingetauscht. Konkret:

• Der Eigentümer überträgt sein Immobilienvermögen;
• Der Fonds erwirbt das Gebäude;
• Im Gegenzug erhält der Verkäufer Anteile am Immobilienfonds;
• Manchmal werden Anteile am Fonds und Bargeld kombiniert.

Der Eigentümer ist also nicht mehr direkt Eigentümer seiner Immobilie, behält aber über seine Beteiligung am Fonds eine Exposition am Immobilienmarkt. Er erhält in der Regel weiterhin Einkünfte in Form von Dividenden, während die operative und strategische Verwaltung des Vermögens an Fachleute delegiert wird.

Swaps für Immobilien gibt es zwar schon seit einigen Jahren, doch in letzter Zeit hat ihre Beliebtheit stark zugenommen.

Dieser Trend lässt sich durch mehrere Faktoren erklären.

Der erste Faktor ist ganz klar die Entwicklung der Umweltstandards. Viele Gebäude erfordern heute:

• umfangreiche energetische Sanierungen;
• technische Anpassungen;
• hohe Investitionen in die Heizsysteme;
• ESG-Verbesserungen;
• umfassende Renovierungsarbeiten.

Diese Investitionen können mehrere Hunderttausend oder sogar Millionen Franken betragen. Für einige private Immobilieneigentümer sind diese Summen kaum zu bewältigen.

• eine höhere finanzielle Kapazität verfügt;
• spezialisierte Teams;
• eine langfristige Vermögensstrategie;
• Skaleneffekte verfügt.

Die Verwaltung eines Gebäudes wird ebenfalls immer anspruchsvoller:

• technische Verwaltung;
• Betriebsführung;
• Leerstand;
• Renovierungsmanagement;
• rechtliche Aspekte;
• Hypothekarfinanzierung;
• Einhaltung der Vorschriften.

Für viele Eigentümer, die in den Ruhestand gehen oder diese Probleme nicht mehr täglich bewältigen möchten, stellt der Swap eine Lösung zur Vereinfachung des Vermögens dar.

Der Immobilien-Swap löst auch ein häufiges Problem: die Nachfolge. Die Übertragung eines unteilbaren Gebäudes auf mehrere Erben kann schnell kompliziert werden. Die Fondsanteile bieten hier einen grossen Vorteil:

• sie sind teilbar;
• leichter übertragbar;
• liquider;
• einfacher auf die Erben aufzuteilen.

Das Immobilienvermögen wird dadurch flexibler.

Einer der Hauptvorteile des Swaps ist die Diversifikation. Anstatt sich auf ein einzelnes Gebäude oder eine kleine Anzahl von Objekten zu verlassen, wird der Eigentümer dem gesamten Portfolio des Fonds ausgesetzt. Dies ermöglicht es, Folgendes zu reduzieren:

• Leerstandsrisiko;
• Risiko, das mit einem bestimmten lokalen Markt verbunden ist;
• technisches Risiko;
• Konzentrationsrisiko.

Ein Eigentümer, der ein einzelnes Gebäude in Lausanne besitzt, kann so indirekt in mehrere Dutzend oder Hunderte von Vermögenswerten in verschiedenen Regionen und mit unterschiedlichen Charakteristika investiert sein.

Der Eigentümer delegiert:

• die technische Verwaltung;
• Renovierungen;
• strategische Entscheidungen;
• die Mietverwaltung;
• ESG-Probleme;
• die Finanzierung.

Dies führt zu einer erheblichen Zeitersparnis und einer erheblichen Reduzierung der betrieblichen Belastung.

In der Schweiz bieten einige Immobilienfonds mit direkter Beteiligung an den Vermögenswerten eine besonders attraktive Besteuerung. Je nach Struktur:

• können bestimmte Einkünfte steuerbefreit sein;
• kann die Vermögenssteuer reduziert werden;
• können Dividenden steuerlich begünstigt werden.

Achtung: Jede Situation ist individuell und bedarf einer individuellen steuerlichen Analyse.

Ein direkt gehaltenes Gebäude ist ein relativ illiquides Vermögen. Im Gegensatz dazu können Fondsanteile:

• schrittweise verkauft werden;
• verpfändet werden;
• leichter aufgeteilt werden;
• in eine globale Vermögensstrategie integriert werden.

Diese Liquidität spricht insbesondere einige private und institutionelle Investoren an.

Trotz seiner Vorteile ist der Swap keine Wunderlösung.

Durch die Durchführung eines Swaps gibt der Eigentümer die direkte Kontrolle über sein Vermögen auf. Er entscheidet nicht mehr über:

• Renovierungen;
• die Mietstrategie;
• die Vermarktung;
• Investitionen;
• den Zeitplan für die Arbeiten.

Für einige Investoren, die sehr an ihren Immobilien hängen, kann dieser Kontrollverlust ein erhebliches Hindernis darstellen.

Die Qualität des Immobilienfonds wird entscheidend. Die zukünftige Rendite hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• der Fondsverwaltung;
• der Strategie des Fonds;
• der Governance des Fonds;
• der Verschuldung des Fonds;
• den Investitionsmöglichkeiten des Fonds;
• der betrieblichen Qualität des Fonds.

Nicht alle Fonds weisen das gleiche Risikoprofil auf.

Auch wenn der Grundsatz einfach erscheint, ist die Umsetzung eines Swaps relativ technisch. Die Operation erfordert unter anderem:

• unabhängige Expertisen;
• eine umfassende Due Diligence;
• regulatorische Validierungen;
• Mechanismen zur Ausgabe von Anteilen;
• eine präzise rechtliche Begleitung.

Depotbanken, Experten und Regulierungsbehörden spielen bei diesen Operationen eine wichtige Rolle.

Für Fonds ermöglichen Swaps ein Wachstum ohne klassische Kapitalerhöhung.

Sie beinhalten jedoch auch die Ausgabe neuer Anteile, was zu einer Verwässerung der bestehenden Investoren führen kann.Die wirtschaftliche Ausgewogenheit der Operation muss daher sorgfältig bewertet werden.

Swaps bieten Immobilienfonds mehrere strategische Vorteile. So können sie unter anderem:

• Off-Market-Immobilien erwerben;
• Liquidität bewahren;
• Kapitalerhöhungen vermeiden;
• die Portfolio-Wachstumsrate beschleunigen;
• auf seltene Assets zugreifen.

In einem besonders wettbewerbsintensiven Schweizer Immobilienmarkt werden diese Transaktionen zu einem wichtigen Wachstumsfaktor. Einige Fonds haben Swaps sogar zu einem strategischen Wachstumstreiber gemacht.

Alles deutet darauf hin, dass sich der Immobilien-Swap in der Schweiz weiter durchsetzen wird. Mehrere Faktoren unterstützen diese Entwicklung:

• ESG-Anforderungen;
• Energetische Sanierungskosten;
• das Altern der Immobilieneigentümer;
• Nachfolgeprobleme;
• die Suche nach stabilen Renditen;
• die zunehmende Professionalisierung der Immobilienverwaltung.

Swaps entwickeln sich allmählich zu einem echten Instrument der Vermögensverwaltung und nicht mehr nur zu einer Nischenfinanzierungstransaktion.

Wie so oft im Immobiliensektor hängt die Antwort vor allem vom Profil des Eigentümers und seinen Zielen ab. Ein Swap kann besonders sinnvoll sein für:

• Eigentümer, die die Verwaltung vereinfachen möchten;
• Investoren, die mit umfangreichen Renovierungsarbeiten konfrontiert sind;
• komplexe Nachfolge-Situationen;
• Eigentümer, die eine höhere Diversifikation anstreben;
• Akteure, die eine Immobilieneinlage ohne direkte Verwaltung beibehalten möchten.

Im Gegensatz dazu ist diese Lösung weniger geeignet für:

• Eigentümer, die die vollständige Kontrolle behalten möchten;
• Investoren, die emotional stark an ihre Anlagen gebunden sind;
• stark opportunistische oder spekulative Strategien.

Eines ist sicher: In einem sich wandelnden Schweizer Immobiliensektor etabliert sich der Immobilien-Swap als eigenständige strategische Lösung, die in der Lage ist, zahlreiche Vermögens-, Finanz- und Betriebsprobleme zu lösen.

letemps.ch - Artikel

focus.swiss - Artikel

realstone.ch - Artikel

immobilier.ch - Artikel

digitalmarketinginstitute.com - Artikel

immoday.ch - Artikel

allnews.ch - Artikel